住信SBIネット銀行で借りた住宅ローンの完済後の抵当権抹消を自分で行う方法

住宅ローンを完済し、その後の抵当権の抹消の登記を自分で行いました！

はるるはこれまで、20代のころに契約した住宅ローンの返済を行っていました。
そして少し前に住宅ローンを完済し、その後の手続き(抵当権の抹消の登記)を自分で行い、すでに完了しています。

今回は、はるると同じように住宅ローンを完済し、その後の手続きを自分で行いたいと考えている方向けに、抵当権の抹消の登記を自分で行う方法をご紹介します！

はじめに

このブログでは、過去に何度か住宅ローンについてふれており、たとえば以下のような内容について書いています。

参考：
離婚後の持家はどうする？住み続けるという選択肢も！
住宅ローンは固定と変動どっち？私が全期間固定を選んだ理由
住宅ローン 繰り上げ返済のペースや手元資金はいくら残す？

これらのエントリーでよりくわしく書いていますが、はるるが契約していた住宅ローンは、一戸建て購入のために住信SBIネット銀行さんと契約した、固定金利35年の住宅ローンです。

そしてこれからご紹介する住宅ローン完済後の手続き(抵当権の抹消の登記)についての説明は、住信SBIネット銀行さんと契約した一戸建ての住宅ローンを完済した方向けの内容となります。

他の金融機関さんと契約した住宅ローンの場合は、完済後に送られてくる書類や登記申請書に記入する会社法人等番号など、一部が異なります。
そのため、後述の説明内容をそっくりそのまま使うことはできません。

ですが手続きの大まかな流れなどは大きくは変わらないと思いますので、参考になさっていただければと思います。

本題に入る前に、まずは抵当権とは？どうして手続きを自分で行ったの？といったあたりについて、説明しておきましょう。

抵当権とは？どうしてローン完済後に抹消しなければならないの？

抵当権とは、他の債権者(お金や物を貸している状態の人)に優先して弁済を受けられる権利のことです。

金融機関が住宅ローン契約者にお金を貸すときは、あらかじめ担保として家や土地などの不動産に対して抵当権設定登記を行います。
この登記により、何らかの理由で契約者からお金を返済してもらえなくなったときに、抵当権者(住宅ローンを契約者に貸している金融機関)は抵当権を設定した不動産を売却するなどして、弁済を受けられるのです。

現在では、住宅ローンを契約した場合、ほぼ必ず金融機関が抵当権の設定登記を行っているはずです。
そして住宅ローンを完済すると、金融機関側からすれば抵当権は用済みとなります。

抵当権が設定されたままでは問題となるのは、不動産を売却するとき！

実は住宅ローンを完済後に、抵当権が設定された状態のままでも、その不動産を所有し続ける場合は、当面は問題は起こりません。
問題となるのは、抵当権が設定されたままの状態の不動産を売却するときなどです。

これはどうしてかというと、たとえ住宅ローンを完済していたとしても、抵当権の抹消登記が行われておらず設定されたままの状態では、一般的にはローンを完済しているとみなされないからです。

抵当権が設定されている場合、その不動産について、他者が本当に既に完済済みであるかどうかが分かりません。
したがってその不動産を売却しようとした際に、買い手側が住宅ローンを契約しようとしても審査に通らないなどの問題が発生。
その結果、売却が困難となります。

抵当権の抹消登記自体には、期限はありません！

抵当権の抹消登記自体には、期限はありません。
そのため不動産をただちに売却したい！ということでなければ、急いで抵当権の抹消の登記を行う必要はありません。

ですが住宅ローンの返済後に金融機関から送られてくる抵当権の抹消に関する書類の中に、代表者事項証明書など期限が設けられている物が含まれている場合があります。
この場合には、その期限内に抹消登記を終えなければ、その書類の再発行などの手続きが必要となり、手間が増えてしまいます。

こういった事情から、住宅ローンを完済したら早めに抵当権の抹消の登記を行っておいた方が良いでしょう。

抵当権の抹消は自分で行うことができ、費用を節約できます！

抵当権の抹消登記など、不動産登記については主に司法書士の方が業務で行います。
ですが司法書士の資格を持っている方でないと、抵当権の抹消の登記ができないのかというと、そうではなく。

はるるのような一般のサラリーマンでも、抵当権の抹消の登記が可能です。
そして司法書士の方に抵当権の抹消の登記を頼んだ場合、登録免許税という抹消登記に必要な費用の他に、司法書士の方に支払う代行手数料が必要となります。
自分で抹消登記を行った場合は登録免許税の負担だけですむため、代行手数料の分だけ費用を節約できる、というわけです。

ネット上の情報によると、代行手数料は8,000～30,000円ほどらしく、かなりの高額というわけではありません。
ただし出費は少ない方が良いですから、少しでも安く手続きをしたいということであれば、自分で抵当権の抹消登記をされると良いでしょう。

はるるは、出費を減らしたいのはもちろんのこと。
人生で抵当権の抹消登記を経験できる機会なんて、そうそうないことなので、ぜひ経験しておきたい！
という気持ちがあり、自分で抵当権の抹消登記を行いました。

抵当権の抹消の登記の流れ

さて、ここまで抵当権の抹消がどうして必要なのか、どうして手続きを自分で行ったのか、といった点について、簡単にご説明してきました。

ここからは、住信SBIネット銀行さんと契約した一戸建ての住宅ローンを完済後の、はるるの実際の事例を基に、その後の抵当権の抹消登記の流れについて、ご紹介しましょう。

抵当権の抹消登記は、以下のような流れで行います。(任意と書かれている項目は必須ではありません。)

1. 住宅ローンを完済する。
2. 金融機関から住宅ローンの完済のお知らせと抵当権の抹消に必要な書類が、自宅に書留(配達証明付き)で届く。
3. 抵当権の抹消に必要な登記申請書を作成する。
4. 任意：登記申請に必要な登録免許税の金額の分だけ、事前に収入印紙を購入する。※1
5. 管轄(多くの場合、最寄り)の法務局の場所を調べる。(相談を行う場合は電話番号も調べる。)
6. 任意：法務局に電話をし、相談の予約を行う。
7. 任意：法務局に行き、相談を行う。※2
8. 法務局に行き、申請書を提出する。
9. 補正と呼ばれる軽微な修正項目があった場合は、再度法務局に行き補正を行う。
10. 登記が完了(申請書の提出から数日～1週間後)したら、再度法務局に行き、完了後の書類を受け取る。
    または簡易書留で郵送してもらうことも可能です。

※1 法務局で収入印紙を購入できる場合は、申請書を提出する際に購入して貼付すればよく、事前購入は不要です。
※2 はるるがうかがった法務局では、相談した後にそのまま提出が可能でした。

住信SBIネット銀行さんと契約した一戸建ての住宅ローンを完済後に、送られてくる書類について

住信SBIネット銀行さんと契約した一戸建ての住宅ローンを完済すると、以下のような書類が自宅に書留(配達証明付き)で送られてきます。

• 登記済不動産抵当権設定契約証書(書類本体には不動産抵当権設定契約証書と記載。)
• 登記識別情報通知
• 抵当権解除証書
• 委任状(抹消用)
• ローンご完済のお客様へのご案内
• ご自身で抵当権抹消手続きをされる場合の留意点

これらのうち『ローンご完済のお客様へのご案内』と『ご自身で抵当権抹消手続きをされる場合の留意点』は、どちらも抵当権の抹消登記に使用する書類ではなく、ただの説明書きです。

前者ではローン完済後の抵当権抹消について、今後の流れ(住信SBIネット銀行さんに司法書士を紹介してもらうか、自分で抹消する)が、そして後者では、自分で抹消登記を行う場合の注意点が記載されています。

そして実際の抹消登記には、登記済不動産抵当権設定契約証書と登記識別情報通知、抵当権解除証書、委任状(抹消用)を使用します。

抵当権の抹消の登記に使用する申請書について

抵当権の抹消の登記に使用する申請書は、自分で登記を行う場合は、自分で作成しなければなりません。
こう言われると非常に難しそうな気がしますが、実はそんなに難しい内容ではありません。

と言いますのも、法務局の不動産登記の申請書様式についてというwebページで、以下のような申請書のテンプレートとその記入例が公開されており、それを参考に申請書を作成すればOKだからです。

上記ページ内の『抵当権抹消登記申請書』という項目が、抵当権の抹消の登記に使用する申請書となるため、記載例(記入例)と様式(テンプレート)をダウンロードし、記載例を参考に様式に記入を行ってください。

自宅にPCがありWordファイルを編集できる場合は、Word形式の様式ファイルをダウンロードしてから編集し、印刷すると良いでしょう。

尚、申請書に記入する不動産番号や家屋番号、所在、種類などの情報は、住宅ローンを契約した際にいただいた全部事項証明書に記載されていました。

所有権登記名義人住所(氏名)変更登記が必要となるケース

これは『ご自身で抵当権抹消手続きをされる場合の留意点』にも記載されている内容であり、抵当権の抹消登記を行うために、所有権登記名義人住所(氏名)変更登記が必要となるケースがあります。

所有権登記名義人住所(氏名)変更登記は、登記簿上の住所または氏名と、現在の住所または氏名が異なっている場合に必要となります。
本変更登記についても、法務局の不動産登記の申請書様式についてというwebページに申請書のテンプレートとその記入例が公開されているので、それらをダウンロードし、記入例を参考に申請書を作成すればOKです。

ただし状況によって使用する申請書が異なるため、以下リンクから法務局のwebページにアクセスし、『現在の所有者の氏名と住所は登記されている所有権の登記名義人の記録と一致していますか。』という質問に『いいえ』を選び、その後自身の状況にあったリンクをクリックしていき、適切な申請書のテンプレートを取得してください。

法務局 – 住宅ローン等を完済した

参考までにはるるの場合は、住所が変わっていることからこれに該当しており、変更登記が必要でした。

現在住んでいる一戸建てを購入する前は別の住居に住んでおり、登記名義人住所が以前の住居の住所となっていました。
ですが現在は、一戸建ての住所となっていることから、登記名義人住所を一戸建ての住所に変更する必要がありました。

ただこのケースに該当する方はかなり多いと考えられるため、多くの方が登記名義人住所の変更登記が必要になると思われます。

登記申請には登録免許税がかかります

法務局で登記申請を行う場合は、土地または建物1個につき1,000円の登録免許税という税金(国税・流通税)がかかります。※1
正しくは税金ですが、法務局で登記申請を行う場合に必ず必要となる手数料・料金のようなものと考えると分かりやすいですね。

登録免許税は収入印紙を購入し、これを各申請書の1枚目の右下に、必要な金額の分だけ貼り付ける形で提出すればOKです。※2

収入印紙は法務局で販売されていることが多く、はるるは法務局内の売り場で購入。
その場で申請書に貼り付けています。

ですが法務局内で販売されていない場合もあるようで、この場合には事前に郵便局やコンビニ、法務局の近くにあるお店で購入しておく必要があります。

※1 記載例(記入例)には、『20個以上の不動産について同一の申請書により抹消の登記をするときは，20,000円になります。』という記載があったので、同一の申請書に記載している場合は、最大2万円で登記できるようです。

※2 記載例(記入例)には、『収入印紙で納付する場合には収入印紙(割印や消印はしないでください。)を貼り付けた用紙を，申請書と一括してつづり』というような記載があり、申請書とは異なる別紙を用意し、それに収入印紙を貼り付けるような印象を受けますが、法務局の相談員の方に確認したところ、各申請書の1枚目の右下に、必要な金額の分だけ貼り付ける形で提出すればOKとのことです。

抵当権の抹消の登記に必要な各種書類について

抵当権の抹消の登記には、先に作成手順を説明した申請書を含め、以下のような書類・番号を使用しました。

• 抵当権の抹消登記の申請書(抵当権の抹消の登記に使用する申請書についてで説明している書類)
• 登記済不動産抵当権設定契約証書(書類本体には不動産抵当権設定契約証書と記載。)※1
• 登記識別情報通知※1
• 抵当権解除証書※1
• 委任状(抹消用)※1
• 会社法人等番号※2
• 収入印紙(登録免許税)※3

※1 ローン完済後に住信SBIネット銀行から送られてきます。
※2 ローン完済後に住信SBIネット銀行から送られてきた『ご自身で抵当権抹消手続きをされる場合の留意点』に記載されています。
※3 法務局や郵便局、コンビニなどで購入可能。

抵当権の抹消登記の申請書については先ほど作成手順を説明したので、それを参考になさってください。(抵当権の抹消の登記に使用する申請書について)
登記済不動産抵当権設定契約証書と登記識別情報通知は、特に記載・編集事項はないため、そのままの提出でOKです。

抵当権解除証書は下部に『不動産の表示』という項目があり、ここに不動産に関する情報を記載する必要があります。
この部分は、住信SBIネット銀行から送られてきた『ご自身で抵当権抹消手続きをされる場合の留意点』中に、『物件の表示方法については抵当権設定契約証書に記載されている「不動産の表示」をご参照願います。』とあるとおり、不動産抵当権設定契約証書の右側に記載されている『不動産の表示』という項目の内容を記載してください。

委任状では上部に『私はXXXXを代理人と定め下記申請に関する一切の権限を委任します。』という文章があります。
XXXXの部分には、住所 + 氏名を記入すればOKのようで、はるるの場合は自分の住所と氏名をフルネームで記載しました。

また委任状中の日付については、法務局の相談窓口の方に『抵当権解除証書記載の解除日と同日か、それよりも後の日付にしてください』とアドバイスを受けており、抵当権解除証書記載の解除日と同日を記入しています。

会社法人等番号は、『ご自身で抵当権抹消手続きをされる場合の留意点』に記載されており、抵当権の抹消登記の申請書中に記載が必要です。

契約時と住所が変わっている場合に行う、登記名義人住所の変更登記に必要な書類について

先に書いたとおり、はるるは登記名義人住所を変更する必要がありました。

登記名義人住所の変更登記には、所有権登記名義人住所(氏名)変更登記が必要となるケースでふれた変更登記の申請書が必要です。
また住所の変更を証明するために、住民票などの書類が必要となります。

はるるは登記記録上の住所から1回しか住所を変更していません。(ローン契約時の住所 → 現在の住所{住宅ローンを契約して購入した現在の住居の住所})

こういった場合には、住民票の前住所とローン契約時の住所が一致しており、かつ住民票の住所(現住所)が登記名義人住所の変更申請に記載されている変更後の事項(住所)と一致していれば、その住民票 + 登記名義人住所の変更登記の申請書 + 収入印紙(登録免許税)で変更登記を行うこと可能です。

各種書類を用意したら、法務局に提出！

ここまでにご紹介した各種書類を用意したら、管轄の法務局(支局や出張所)に行き、登記申請書の提出を行います。
法務局の管轄については、以下法務局のwebページでご確認ください。

法務局 – 管轄のご案内

書類の不備が心配な場合は、法務局の相談窓口に相談！

各法務局や支局では、登記に関する相談窓口が開設されています。
そのため書類の不備が心配、疑問がある、ということであれば、事前に相談窓口を利用されると良いでしょう。(相談窓口を利用する場合は、事前に電話予約が必要です。)

はるるも書類がちゃんと準備できているか不安であったことから、相談窓口を利用しています。
そして用意した書類に不備がないことを相談員の方に確認していただいてから、申請書を提出しました。

書類に不備がなければ、相談員の方が各種書類をホッチキスでまとめてくれ、『ここに契印※を押印してください。』というような指示をいただけるので、その指示にしたがって提出書類一式を完成させれば、相談したその日に申請書を提出することが可能です。

※複数枚の書類のつなぎ目に、そのつながりが真正(正しい状態・こと)である証拠に押す印のこと。

また抵当権の抹消の登記と、登記名義人住所の変更登記は同時に提出可能です。
したがって大きな不備や書き直し、書類の不足などがなければ、相談したその日に抵当権の抹消の登記と、登記名義人住所の変更登記を提出できます。

書類を提出後、補正と呼ばれる軽微な修正項目があった場合は、再度法務局に行き補正を行う必要があります。
この場合には電話がかかってくるそうなので、指示にしたがい補正を行ってください。

そして登記が完了(申請書の提出から数日～1週間後)したら、再度法務局に行き、完了後の書類(登記完了証など)を受け取れば、抵当権の抹消の登記は完了です！

登記完了後の書類は郵送で受け取ることができます！

抵当権の抹消登記の完了後の書類は、簡易書留で郵送してもらうことが可能です。
そのため再度法務局に行くのが難しい場合は、簡易書留で郵送してもらいましょう。

はるるはサラリーマンであり、平日に仕事を休んで法務局に行くのは面倒だったので、簡易書留による郵送をお願いしています。

ちなみにはるるが書類を提出した法務局では、簡易書留による郵送を利用する場合は、簡易書留の郵送料402円※の切手を貼り、宛先(自分の住所氏名)を書いた封筒を用意して、登記の申請書と一緒に受付に提出する仕組みとなっていました。

簡易書留による郵送を希望する場合は、これらも併せて事前に用意しておくと良いでしょう。

※本エントリー執筆時点では、50g以下の場合402円、25g以下の場合は392円の郵送料が必要です。

抵当権の抹消の登記を自分で行うのは手間がかかりましたが、良い経験となりました！

今回ご紹介したような抵当権の抹消の登記を、はるるが実際に行うのにかかった時間は4時間ほどです。

内訳は、書類作成とその調査に2時間。
相談窓口での相談と提出が30分、法務局への行き帰りの移動時間に1時間30分くらいです。

先にも書いたとおりネット上の情報によると、司法書士の方にお願いした場合の代行手数料は8,000～30,000円ほどとのこと。(登録免許税は別。)

そのため書類を書く手間や調査、法務局への行き帰りの移動時間を考えると、1万数千円くらいなら司法書士の方にお願いした方が良かったかな、と感じています。

ただ、これも既に書いていますが、人生で抵当権の抹消登記を経験できる機会なんて、そうそうありません。
だから自分で抵当権の抹消登記をできたのは、良い経験になったと思います。

というわけで、少しでも安く抵当権の抹消登記をやりたい！
または自分で抵当権の抹消登記をやってみたい！という方は、今回ご紹介した内容を参考に、チャレンジしてみてくださーい！